É comum que empresários acreditem que, ao final do contrato de locação comercial, o proprietário do imóvel possa simplesmente exigir a desocupação do espaço, independentemente do tempo de atividade desenvolvido no local.
No entanto, a legislação brasileira prevê mecanismos de proteção ao empresário que consolidou clientela, fortaleceu sua marca e agregou valor econômico ao ponto comercial ao longo dos anos.
Entre esses mecanismos está a chamada ação renovatória de locação comercial, prevista na Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
O que é a renovação compulsória da locação comercial?
A renovação compulsória é o direito conferido ao locatário empresarial de pleitear judicialmente a renovação do contrato de locação comercial, desde que determinados requisitos legais sejam preenchidos.
O objetivo da norma é proteger o chamado fundo de comércio, ou seja, o conjunto de elementos que contribuem para o valor econômico da atividade empresarial, incluindo localização, clientela e reconhecimento do ponto comercial.
Quais são os requisitos para a ação renovatória?
O art. 51 da Lei do Inquilinato estabelece alguns requisitos indispensáveis para o exercício desse direito, entre eles:
- contrato escrito e com prazo determinado;
- prazo mínimo de 5 anos de locação, considerando contratos sucessivos e ininterruptos;
- exploração da mesma atividade empresarial no local por pelo menos 3 anos consecutivos.
Além disso, o ajuizamento da ação exige a observância de outros requisitos previstos no art. 71 da Lei nº 8.245/91, incluindo documentação específica e comprovação das condições necessárias à renovação.
Existe prazo para ajuizar a ação?
Sim, e este é um dos pontos mais sensíveis da ação renovatória.
A lei determina que a ação deve ser proposta no intervalo compreendido entre:
- 1 ano antes do término do contrato;
- e até 6 meses antes do vencimento.
A perda desse prazo pode resultar na decadência do direito à renovação compulsória.
O direito à renovação é absoluto?
Não.
A própria Lei do Inquilinato prevê hipóteses em que o locador pode retomar legitimamente o imóvel, mesmo diante do preenchimento dos requisitos da ação renovatória.
O art. 52, II, da Lei nº 8.245/91 prevê, por exemplo, a possibilidade de retomada para uso próprio relacionado à transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, desde que o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente detenha a maioria do capital social.
Além disso, situações envolvendo venda do imóvel, ausência de cláusulas estratégicas no contrato ou falhas documentais podem impactar diretamente a discussão.
A importância da análise preventiva
Embora a tentativa de composição amigável seja sempre recomendável, a análise preventiva da locação comercial é essencial para reduzir riscos e preservar direitos.
Cada contrato possui particularidades próprias, e fatores como prazo, atividade exercida, histórico contratual e estrutura societária podem influenciar diretamente a estratégia jurídica mais adequada.
Em muitos casos, o ponto comercial deixa de ser apenas um endereço e passa a integrar o próprio valor econômico da empresa.
Por isso, a condução técnica e estratégica da locação empresarial é fundamental para proteção do negócio e continuidade das atividades.
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